2024年，注定是樓市掙扎之年。減息預期一再落空，一手私樓供應量創新高，住宅交投拾級而下。以往財雄勢大的發展商營運壓力日增，密密減價促銷〔見表〕，只怕遲賣蝕更多。新盤劈價帶動二手盤跌價，整體樓價進入下跌漩渦，業界保守估計今年再跌一成。

撰文：李俊杰

9.98萬元的足金金龍、6.8萬的足金金飯碗、33888元大利是，這並非公司大抽獎，而是本地發展商的新春大促銷。本刊記者據非完全統計，僅今年1月，減價的一手樓盤已超過10個，不難發現一劈再劈或減幅達20%的新盤，有愈演愈烈的苗頭。發展商面對劈價潮，大型發展商實力雄厚，有能力捱過此劫，中小型發展商只有劈價求存的份。

賣一呎蝕一呎

宏安發展新盤薈鳴為2024年頭炮新盤，首批折實入場費338.8萬元，折實呎價14252元起。宏安形容是「有求必應價」，也較其他九龍東新盤存20%折讓。

然而屈指一數，「有求必應價」隨時是「迫於無奈價」。鑑於不少中小型發展商在數年前價高時取得地皮，打算分一杯羹。奈何全球進入高息周期，中港經濟放緩，香港樓市已進入下跌周期，樓價指數比2021年的歷史高位已下跌22%〔圖一〕，入市變入坑。

「宏安的薈鳴每呎樓面地價成本約1萬元，每呎建築成本可能要6000元，連同息口成本可能達2萬元。」仲量聯行香港主席曾煥平跟記者計成本，深知他們的無奈，因為折實價或每賣一呎蝕數千元，「麗新發展的Bal Residence已經累減三成，最初賣兩萬多，現在已經賣萬四；英皇香港仔中心附近的新盤（澄天）都是蝕住賣」。

為何這樣也要賣？答案在資金壓力。地產建設商會執委會主席、會德豐地產主席梁志堅向本刊記者指出：「銀行落雨就收遮，前景不明朗時，抵押品價格下跌，『梗有啲聲氣』，因此只有一兩個地盤的小型地產商，即使價錢平，甚至蝕都要照賣，否則銀行到時到候追你，那就更麻煩。」

路透社1月引述消息人士指出，多家本港主要銀行減少現有對香港發展商的貸款規模，或要求發展商提供更多抵押品，甚至有大行已停止對高槓桿比率及財務狀況欠佳的發展商批出新貸款，迫使發展商轉向私人信貸市場尋求融資。摩根士丹利早前亦已發表報告，2023年行業平均融資成本將按年增加80個基點至3.9厘，整體利息支出將按年增加23%。

「銀行不只落雨收遮，更會鋤弱扶強。愈有問題利息愈貴，可以借錢給你，但收8厘息，小發展商頂不到。」曾煥平道出中小型發展商的苦況，並不點名指出某幾個發展商已承受很大的銀行壓力。因此，儘管賣一呎蝕一呎，有錢落袋至少可以充實現金流，不然遲賣平幾球，更加不划算。宏安實行此計，薈鳴今年以來售出97伙，銷售率約60%，套現4.9億元。

事實上，財務數據已顯示出中小型發展商非劈價不可的壓力。首先，負債比率超過70%（總債項/股東權益）以中小型發展商為主；再者在2022年3月加息周期開始後，利息支出迅速增加。其中，營收大縮水的佳明集團負債比率高達198%，2023年中期的貸款利息支出為1.1億港元，其「借貸利息佔營業收入」比率較2022年同期飆升57個百分點。

至於營收變化不大的星星集團，此比率也於2022年中期至2023年中期，上升了38個百分點，爪哇控股（上升31個百分點）、宏安地產（上升44個百分點）不遑多讓，無不顯示着高息環境正在蠶食營收的慘況。反而物業發展以澳洲及新加坡為主的遠東發展，則下降了1個百分點。

大發展商：考慮機會成本

大發展商對抗「息魔」的方法則多得很。新世界向母企出售新創建股權，獲178億元現金（已扣除派息等開支）；恒地透過綠色融資，換取較低息300億元人民幣成本；長實近年連接出售多個項目，淨現金最多，共435億元；新鴻基整體商場出租率保持在約95%，坐擁穩定現金流。

「他們急於套現基於機會成本。以前息低不怕拖，但現在息很高，賣樓雖然無甚利潤可圖甚至倒蝕，但光擺着的機會成本更高。」曾煥平舉例，長實即將開賣的黃竹坑站上蓋三期樓面面積100萬呎，即使每呎賣平1000元，只賺少10億元，「對長實來說好少錢，套回來的200多億元放入銀行收息，擺兩年已經有10%（回報）。」

曾煥平分析，大發展商的土地儲備成本較低，賣9000元隨時都能賺錢，因此劈價對他們來說非生存戰，只是策略調整，「信和就算零負債，一樣會賣樓。因為錢是有機會成本的，借出去甚至可收10幾厘息，我放在這等樓價升，我怎知幾時升？」

一手供應創新高

根據房屋局資料，未來3至4年的一手私宅供應量高達10.9萬個，創下2004年統計以來的新高，但樓市交投量（以住宅樓宇買賣合約計）卻屢創新低〔圖四〕。「發展商囤積了很多貨，也令到他們不會自欺欺人。」目前發展商劈價仍像游擊戰，何時會成為樓市新常態？曾煥平大膽推演……

——節錄自3月號《樓市劈價潮》